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為何房價一直飆？估價師曝「3結構政策」讓你打不贏就加入

 

• 2024.01.30
 
• 18:45
 
• 好房網
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政策改變了房市結構，使得房價長線奠定「大漲小回」格局。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影

2023年全球不少城市房價都出現鬆動，甚至有大型建商宣告破產，但台灣房地產卻相當堅挺，長期觀察房價的估價師，這幾年就常談所謂房市整體結構，結構不變之下，房地產長線都會是大漲小回格局，並歸納所謂3大結構。

近期許多2023年房市數據出爐，包括2023年全國買賣移轉量為30萬6971棟，仍突破了30萬棟；國泰房地產指數2023年第4季全國為價穩量增，並認為2024年房市預期走向價量盤整。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源自2020年初新冠疫情爆發至今，對近4年房市有高度掌握，記者從實際採訪中，能發現每逢新的市場轉折，陳碧源對房市的價格皆有精準預判。

尤其多方原本預期2023年可能價量齊跌，房地產業界充滿悲觀氛圍時，但內政部在去年1月宣告平均地權條例修正案預售屋不溯及既往之際，隔月陳碧源就觀察到房價跌不下去，直言落底反轉了，最慢6月落底，且7月平均地權條例修正案施行，就是房市行情反攻日。

 

陳碧源直言，這只是掌握到政府施政的慣性，且了解政府早已主宰房地產的結構格局。他提到三大結構，包括「上位的」有政治制度、經濟制度、貨幣政策；「中位的」包括第1、政府對經濟成長的期待與實現，第2、人民對薪資成長的期待與實現，第3、國內產業對於保護主義的期待與實現，與第4、政府住宅政策。

今年初公佈2023年第3季住宅價格指數，雖然年增率修正，但房價仍在漲。圖／內政部提供

導致「下位的」市場結構出現第1、新屋單一供給方與供需失衡，第2、一般賣方的稟賦效果，第3、政府好大喜功不斷迎毗建設，第4、政府不斷墊高優惠房貸金額上限，增加買方購屋能力。

陳碧源說，這都是促成名目房價長期上揚的結構性原因。他也不諱言的說，幾年前就提醒，現行政府的住宅政策是錯誤的，是害民眾引鴆止渴的糖衣毒藥，期間拉的越長，民眾會從起初感恩戴德到後來怨念深深。

現今高房價，年輕人及中產階級抱怨連連，結果是政府花了一大筆錢，在2024的大選中也沒有得到年輕人選民認同，政策效果和預期落差頗大，是一大敗筆。

然而陳碧源認為，年輕人與中產階級對住宅市場的失望及躺平，也不是沒有解決之道，由「觀念改變、政策改變、結構改變」著手，但這些並非很容易做到的事情。

2023年第4季國泰房地產指數「價穩量增」。圖／國泰房地產指數提供

 

例如政府在2000到2002年間做了一次改變房市結構的政策，確立台灣房地產市場自此之後大漲小回的結構格局，使得後續其他的一些政策，成為影響有限的短暫政策而已。

在此結構之下，他提到，對民眾來說，很多時候變成打不贏就加入，否則凹陷區也被填平，最後只能直接躺平了。以預售屋飆漲來說，陳碧源感嘆，政府要做的，就是透過市場力量讓建商無法造市創價，至於怎麼做，其實政府都知道，只是做不做而已。