500萬戶的幸福5》頂樓加蓋能否分配？租金與拆遷費用如何計算？重建千頭萬緒 都更危老關鍵五問解惑

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2023/09/13 17:00文｜朱亞恬

▲老屋重建問題千百種，宜事先了解避免資訊落差，導致錯誤迷思。（圖／彭世杰攝）

全台已有多達4000案老屋正在進行重建，你還在考慮自家房子要不要參與重建？都更問題千頭萬緒，攸關各項權益的問題，就讓專家出面協助解惑。

每個人一輩子可能只有一次參與都更的機會，但都更問題千頭萬緒，不管是自家能夠分多少面積、長年使用的地下室產權歸誰，再到租金補貼能領多少、多久；這些相關的疑惑，《財訊》特別邀訪新北住都中心執行長錢奕綱及各領域專家，綜合解答民眾最常關心的都更5大疑問。

Q1
參與老屋重建，1坪土地可以蓋多少新房子？

答：重建坪數的關鍵在於容積，主要分成3種：一是基準容積，也就是說依照土地的使用分區，會有不同的容積率，譬如住宅區、商業區就有不同；2是容積獎勵，這是政府為了鼓勵老屋重建而推出的政策，譬如危老、綠建築、海砂屋等都可以獲得相對應的獎勵，增加額外的建築面積；3是容積移轉，通常會由建商去A處購買容積移轉到B建案使用。

 

不過，依照各實施者的建築設計不同，也會影響最終的興建坪數，而地主在都更後能分回多少面積，也跟市場行情、基地條件、興建成本等因素有關。

Q2
社區有住戶檢測是海砂屋，該如何重建？

答：一般來說，同一社區的建築物因在同時期由同一家營造廠興建，當一個社區裡有海砂屋出現時，幾乎整個社區都是海砂屋的可能性極高。

雙北來說，台北市正在研議海砂屋鑑定全額補助，而新北市目前是免費提供海砂屋鑑定，只要建築物經檢測為第3類，或者建築物結構初步評估未達最低等級，由住戶成立管委會當申請人，並且經過土地、建物人數及面積皆達半數以上同意就可以申請。

只要社區被鑑定為海砂屋，市府會公告迅行劃定，都市更新同意門檻降至50%，即可辦理事業計畫或權利變換計畫報核。目前新北市上路的「580專案」，只要是危險建築物社區，超過5成住戶有重建意願，向主管機關申請後，即可導入相關專業資源，包括評估可行性、分回條件等。當社區有8成住戶同意重建，即以公辦都更的方式，協助社區找尋適宜的實施者，推動後續的都更事宜。

Q3
老公寓常有地下室、頂樓加蓋、違建產權如何歸屬？

答：老屋難免會有灰色地帶，例如老屋地下室長年都是1樓住戶使用，可以藉此分回較多面積嗎？其實，產權歸屬只要記得一個概念，「建物謄本白紙黑字如何記載，產權就歸誰所有」。例如，通常老屋地下室有分為1樓戶專用，或是全棟所有權人共同持分，依照謄本資料來歸屬產權即可。

此外，不管1樓加蓋或其他增建，其實都屬於非合法建物，即使是4樓住戶出資興建使用，但在建物謄本上，頂樓加蓋沒有產權登記，同理也無法分配更新後面積。不過，這些非合法建物，在都更程序裡仍然可以獲得拆遷補償費。

Q4
地主的租金補貼和拆遷費用要如何估算？

答：實務上，租金補貼及拆遷費用多會請估價師進行估價，但地主最好心中有個依據，以租金補貼來說，一般會參考物件周邊同性質產品的市場租金行情作為補貼行情。

至於租金補貼能領多久，則會從房屋拆除地主搬出後，一直補貼至建築物施工完成領到使用執照，且地主搬回新家後為期限。都更的權利變換報告書裡會記載施工期程，通常依照基地面積大小，約需3年半至4年半不等。

Q5
近年營建成本上漲，如果從合建轉為自主重建，資金該如何籌措？

答：近幾年因營建成本拉高，的確出現部分建商合建案，轉為地主自主重建，建商角色轉為提供專業技術，負責全案管理，因此重建資金來源變成地主必須自行籌措。一般來說，目前銀行配合都更危老政策推行，對地主自主重建融資會積極協助，多半是提供全額融資。

另外，政府為鼓勵自主更新也提供經費補助，包含立案後的更新會、事業計畫、權利變換計畫等分階段補助，以雙北為例，相關補助款上限分別為580萬元和630萬元。