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2023-09-14

魔鬼交易?基泰併「鄰損戶」可拿都更容獎!估價師示警別陷入「斯德哥爾摩症候群」

魔鬼交易?基泰併「鄰損戶」可拿都更容獎!估價師示警別陷入「斯德哥爾摩症候群」

原文網址:

https://news.housefun.com.tw/news/article/763268391946.html


好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

基泰大直施工不慎,導致隔壁公寓變成鄰損受災戶,如今雙方在談賠償問題,但不動產估價師就提醒,現在就談所謂都更的「增值性」,而直接下定論,將災損的受害者說成災損的獲利者,對他們並不公平,應要避免陷入「斯德哥爾摩症候群」。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,現行提出地主戶可以賺多少,恐怕會模糊賠償與重建的兩條本來的平行線,尤其「基泰大直」建照,是以空地加部分容積移轉方式興建,並沒有任何都更容積獎勵的條件。
 
基泰大直基地塌陷導致鄰損,賠償與重建問題成為後續攻防。圖/好房網News記者徐沛琪攝影 
基泰大直連續壁作業疏失,工地基地及圍籬嚴重傾斜倒塌。(圖/好房網News記者徐沛琪攝影)
若受災戶同意和原「基泰大直」基地一同合併都更,「基泰大直」的建案土地,則可取得一定比例以上的都更容積獎勵,這就是所謂「道德風險的疑慮」。

 
而目前癥結點在於,市場上不少專家認為,所謂「1坪換1坪」已經是很好的條件。他提到,若沒有稍微試算過各種都更容獎或其他容獎,估算出「獲坪率」,就以假設一般0.7坪換室內坪(或虛坪)1坪,而認定1坪換室內坪(或虛坪)1坪就是非常好的條件的話,是一種跳躍性思考。 由於鄰損戶周邊的預售屋或新成屋,目前房價為每坪130至140萬元,比台北市很多市中心的房價都高,若都更容積獎勵給得不錯,又或者住戶趕快去做海砂屋檢定,並具有海砂容積獎勵的話,再檢視沒有原容積高於法容的情形,或許就有「取得接近原室內坪」的獲坪率機會。 「基泰大直」基地,建商是以空地購入,因此沒有任何都更容積獎勵,只有做容積移入,若將鄰損戶基地合併納入一同都更,「基泰大直」的基地,則可額外獲得一定比例的都更容積獎勵。圖/翻攝自地籍圖資系統 而依照基泰建設在證交所記者會曾提到,重建地上5層、地下1層最多負擔2.475億元,陳碧源說,換言之,這個其實就是給本案的重建基金,而肇事方是否願意不透過訴訟程序,經過調解程序就甘願賠付所謂的重建費用,這是關鍵。 陳碧源說,要思考的是,為什麼要都更、直接重建不行嗎?不論都更或危老重建,本質上是因為老屋透過政府提供容積獎勵方式,提供以稀釋土地持分轉換容積方式,引進資金方提供興建成本,重建後讓資金方可以取得重建建物面積出售折抵。 但是若肇事方願意拿錢出來重建,都蓋成新房子,受災戶也不用花錢,5層樓新房子也不見得不行,只是必須依照現行建築法規而調整型式。 只是陳碧源提醒,大家別犯了斯德哥爾摩症候群,模糊化了本來賠償歸賠償、都更拿容積獎勵重建,這兩條平行線的焦點,如何透過事件反思檢討制度與如何協助受災戶儘速可以順利地重建,才是現階段的重點。