文/林奇芬
最大房貸銀行土銀,近期放寬購屋貸款成數,年所得60萬元以上,房貸成數可提高至8成,資金氾濫讓銀行積極衝刺房貸業務,預估可能帶動更多銀行跟進。而房貸成數放寬,也有利於首購族,可用較低門檻買屋了。
房貸鬆綁,降低首購族購屋門檻(圖/好房資料中心)
銀行爛頭寸究竟有多少?根據央行的統計資料,去年底全體貨幣機構的存款餘額是40.7兆元新台幣,到今年5月底存款餘額成長至41.3兆元,短短5個月又增加了6千億元,再創下歷史新高紀錄。其中活期存款與定期存款的金額合計高達28.5兆元,銀行消化資金的壓力龐大。
房貸緊縮4年,開始鬆綁
房地產市場需要仰賴銀行貸款,是銀行去化資金的重要管道,但自2011年6月以來,政府實施多項房市緊縮政策,如從奢侈稅到房地合一稅、提高房屋稅、地價稅等,同時央行也採取了選擇性信用管制,讓銀行房貸放款急凍。
過去幾年在政府打房政策下,房市成交量萎縮,房市降溫。直到近期房市緊縮政策逐漸鬆綁,甚至央行選擇性信用管制也幾乎都取消了,僅剩下對豪宅貸款成數約束。 近期銀行對房屋貸款轉為積極,如全台最大房貸銀行土地銀行近期宣布,對薪資水準較低的民眾,提高房貸成數到8成,顯示銀行正要加溫衝刺房貸市場。預估此也可能引發其他銀行跟進,放寬首購族購屋貸款門檻。
土銀放寬房貸成數,首購受惠
原先土銀的房貸規定是,年薪80萬元以上的申請人,可將購屋貸款金額提高到8成,但土銀近期宣布降低門檻,顯示更多首購族可受惠。
受惠族一,單身族年薪60萬元,購屋總價600萬元以下。
年薪60萬元以上,房貸可貸款至8成,不過貸款上限金額是480萬元,換算下來可購買總價600萬元以下的房屋,若房屋總價超過,最高也僅可貸款480萬元。此對中南部民眾較可受惠,若在雙北市只能購買套房。
受惠族二,雙薪家庭年薪120萬元,購屋總價1800萬元以下。
夫妻二人年薪在120萬元以上,最高可貸款1440萬元,可購屋金額可擴大至1800萬元。這讓雙薪夫妻有較大選擇,可以提高購屋能力。
自備款降低,每月房貸支出增加
貸款成數提高,表示購屋自備款可降低。例如,原先想購買1000萬元房屋,若自備款需要3成,必須準備300萬元,但若貸款成數提高至8成,只要準備200萬元就可以跨入購屋門檻。
但是,也要計算每月房貸負擔能力,例如,原先房屋貸款700萬元,利率2%、貸款20年,每月本息攤還3.5萬元。但若房屋貸款提高至800萬元,利率2%、貸款20年,則每月本息攤還金額是4萬元,每月負擔多5000元。
房貸餘額開始加速
總體購置住宅貸款餘額,自2012年打房政策以來,呈現停滯狀態,一直在5.5兆元附近盤整,一直到2015年底才突破6兆元,表示3年僅成長5000億元。但截至今年5月貸款餘額提高為6.4兆元,表示過去1.5年就增加了4000億元,房貸金額成長速度加快。
不管是因為政策鬆綁,讓房市稍有回溫,還是銀行爛頭寸太多、需要消化。至少銀行放寬年輕人購屋貸款成數,也讓首購族有機會加快擁有第一屋了。
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